¿Se pueden reclamar los gastos de hipoteca de una persona fallecida? Guía práctica para herederos
¿Tu padre, madre u otro familiar firmó una hipoteca y ha fallecido? Puede que tú, como heredero, tengas derecho a reclamar una cantidad que el banco nunca debió cobrar. En esta guía clara y práctica te explicamos cuándo y cómo puedes recuperar los gastos hipotecarios de una persona fallecida: qué puedes reclamar, qué necesitas, qué plazo tienes y qué hacer para maximizar tus posibilidades de éxito.
¿Qué son los gastos de hipoteca?
Cuando se firma una hipoteca, es habitual que el banco imponga una serie de gastos al cliente. Durante años, estos gastos fueron asumidos casi en su totalidad por los hipotecados. Sin embargo, distintas sentencias del Tribunal Supremo han determinado que algunas de esas cláusulas eran abusivas, abriendo la puerta a su reclamación. Si la persona que firmó la hipoteca ha fallecido, los herederos pueden, en muchos casos, recuperar esos importes abonados indebidamente.
¿Qué gastos se pueden reclamar legalmente según el Tribunal Supremo?
Las resoluciones del Supremo han establecido que se pueden reclamar:
- El 100 % de los gastos del Registro de la Propiedad.
- El 100 % de los gastos de gestoría si el banco impuso su uso.
- La tasación, si fue obligatoria y exigida por la entidad financiera.
- El 50 % de los gastos de notaría, salvo que se pactara otra cosa.
¿Quién tiene derecho a reclamarlos tras el fallecimiento?
Los herederos del titular de la hipoteca pueden reclamar estos importes como parte de los créditos a favor del fallecido. Se trata de una acción que se transmite con la herencia.
¿Se pueden reclamar los gastos de hipoteca de una persona fallecida?
La respuesta es sí, siempre que se cumplan ciertas condiciones legales. Aunque el titular del préstamo ya no esté vivo, los derechos asociados a su hipoteca —como los gastos cobrados indebidamente— pueden ser reclamados por sus herederos. Lo importante es conocer el estado de la hipoteca y si se ha aceptado formalmente la herencia.
¿Qué pasa si la hipoteca ya está cancelada?
El hecho de que la hipoteca esté cancelada no impide la reclamación. Lo fundamental es que se hayan pagado gastos considerados abusivos y que el derecho a reclamar no haya prescrito.
¿Y si los herederos no han aceptado aún la herencia?
Sin aceptación formal de la herencia, los herederos no pueden actuar en nombre del fallecido. Por tanto, es imprescindible aceptar la herencia para tener legitimación activa en la reclamación.
¿Quién puede iniciar la reclamación como heredero?
Cualquier persona que haya sido designada heredera, ya sea por testamento o por ley, y haya aceptado la herencia, puede iniciar la reclamación. No basta con ser llamado a heredar: hay que probarlo documentalmente.
Para ello, se necesita:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Testamento o acta de declaración de herederos.
- Documento de aceptación de herencia.
¿Qué documentación necesito para reclamar los gastos hipotecarios?
Reclamar estos gastos requiere recopilar una serie de documentos que acrediten tanto la relación con el fallecido como la existencia de los pagos indebidos. Es fundamental reunir correctamente toda la documentación antes de iniciar el proceso.
Documentos sobre la hipoteca
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Documentación sucesoria
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos.
- Documento de aceptación de la herencia.
Justificantes de pago
- Extractos bancarios o facturas que prueben que se abonaron esos gastos.
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Plazos para reclamar los gastos de hipoteca tras el fallecimiento
Uno de los aspectos más importantes es el plazo. No se puede reclamar indefinidamente: la ley establece un periodo concreto desde que se adquiere el derecho a reclamar. En el caso de herederos, este plazo comienza tras la aceptación de la herencia.
¿Se aplica el plazo general de prescripción?
Sí. Y el Tribunal Supremo ratificó en junio de 2024 que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios –cinco años– comienza a contar en el momento en que el consumidor se entera de la nulidad de la cláusula abusiva a través de una sentencia judicial firme. Esto, en la práctica, significa que la posibilidad de reclamar estos gastos no prescribe.
Por lo tanto, la obligación de devolver los gastos hipotecarios afecta a todas las hipotecas suscritas en el Estado español desde enero de 1995 hasta junio de 2019, que es cuando se aprobó la nueva Ley Hipotecaria, siempre que contengan las cláusulas abusivas que imponen al prestatario el pago de estos gastos.
¿Cómo se cuenta el tiempo en caso de fallecimiento del titular?
En estos supuestos, el cómputo del plazo empieza desde que los herederos aceptan la herencia, ya que es en ese momento cuando adquieren capacidad legal para actuar.
¿Qué pasa si hay varios herederos? ¿Y si no hay acuerdo?
Cuando hay varios herederos, lo ideal es actuar de forma coordinada. Sin embargo, no siempre hay consenso. Es importante saber cómo proceder en ambos escenarios para evitar bloqueos en la reclamación.
La reclamación conjunta exige acuerdo entre todos los herederos, o al menos que otorguen poder a uno de ellos. Si no hay acuerdo, cada heredero puede reclamar su parte proporcional. En caso de negativa de alguno, no puede impedir a los demás reclamar, aunque puede ralentizar el proceso.
¿Qué se puede recuperar y cuánto dinero suele reclamarse?
Los importes que pueden recuperarse dependen del préstamo original, pero suelen oscilar entre 1.000 y 3.000 euros. En Navarra, los valores medios se mantienen en línea con el resto del Estado.
Los conceptos recuperables más frecuentes son:
- Registro de la Propiedad (100 %).
- Gestoría (100 % si fue impuesta).
- Tasación (si fue exigida por el banco).
- Notaría (50 % de media).
¿Cómo se realiza la reclamación paso a paso?
El proceso de reclamación puede iniciarse de forma extrajudicial o directamente por vía judicial. En todos los casos, conviene actuar con asesoramiento para garantizar el éxito.
Vía extrajudicial (al banco)
El primer paso es presentar una reclamación formal al banco, detallando los conceptos reclamados y adjuntando la documentación. El banco tiene un plazo de dos meses para contestar.
Vía judicial si el banco no responde
Si el banco no responde en plazo o deniega la devolución, el siguiente paso es acudir al juzgado, normalmente con abogado y procurador.
¿Se puede reclamar con abogado o gestor?
Sí, y de hecho es lo más recomendable. Por rapidez, comodidad y mayores garantías de éxito, lo mejor es confiar en un servicio profesional de reclamaciones. En ERREKLAMATU, por ejemplo, estudian tu hipoteca de manera gratuita y te informan acerca de las posibilidades de reclamar la devolución de los gastos cobrados indebidamente. Además, en caso de que les encargues la gestión, solo cobran sus servicios si consiguen la indemnización para el cliente, con lo que el riesgo para el cliente es cero.
Contar con un abogado especializado en derecho bancario es crucial al abordar el proceso de reclamación. La experiencia de un experto puede ayudar a interpretar correctamente la legislación vigente, así como a identificar cláusulas abusivas que puedan afectar la reclamación. Un abogado también proporciona orientación sobre los pasos a seguir y ayuda a evitar errores que podrían resultar en la pérdida de derechos o de dinero.
Particularidades si el fallecido residía en Navarra
En Navarra se aplica el derecho civil foral, que introduce algunas particularidades en materia sucesoria. Aunque los criterios sobre cláusulas abusivas son estatales, la tramitación de la herencia y la documentación exigida puede variar.
Por ejemplo, si no hay bienes inmuebles, la aceptación de la herencia puede realizarse mediante documento privado. Además, el impuesto de sucesiones en Navarra tiene bonificaciones que lo hacen más favorable que en otras comunidades.
En cualquier caso, se recomienda contar con asesoramiento especializado para garantizar que la reclamación se gestiona correctamente desde el principio.